El contrato de arrendamiento es la herramienta principal para salvaguardar cualquier transacción de alquiler, estableciendo los derechos y deberes de las partes involucradas. Conocer sobre sus características, posibilidades y alcance nos permitirá tener mayor seguridad al momento de rentar, bien sea que seamos arrendatarios o arrendadores.
En este artículo te mostramos las principales cualidades del contrato de arrendamiento, las obligaciones de las partes, recomendaciones generales, beneficios y mucho más.
Definición legal del contrato de arrendamiento
El contrato de arrendamiento es un acuerdo legal en el que un arrendador y un arrendatario fijan los términos y condiciones mediante las que se regirá la renta de una propiedad. La importancia del acuerdo radica en la protección del convenio, el mantenimiento en buen estado del inmueble y la resolución de conflictos entre las partes.
Este tipo de contrato se encuentra regulado y definido por el Artículo 1915 del Código Civil. El mismo tiene una serie de artículos con información sobre el precio, la forma de pago y las obligaciones de ambas partes. También se encuentra regulado en la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos y en el Decreto Ley 993 sobre arrendamiento de predios rústicos.
El artículo 1915 del Código Civil lo define como:
El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.
Características del contrato de arrendamiento
En Chile no es obligatorio realizar un contrato de arrendamiento para tomar un inmueble en renta, sin embargo, es lo más aconsejable para evitar incumplimientos y posibles conflictos a lo largo del tiempo. Al realizar la validación de este documento ante un notario, ambas partes se comprometen a cumplir con sus obligaciones y lo concerniente al valor y fecha de pagos, reajustes, duración y demás cláusulas pactadas.
Ante la ley este es un contrato bilateral, oneroso, conmutativo, principal, nominado, de trato sucesivo, de mera tenencia, un acto de administración (no de disposición) y consensual. Por lo tanto, debe incluir información de ambas partes y las formas de resolución en caso de disputas.
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¿Qué debe incluir el contrato de arrendamiento?
Existe información esencial que debe ser incluida en todo contrato de arrendamiento para proteger el acuerdo pactado a través de cláusulas. Algunos de los elementos principales que se deben tener en cuenta son:
- Identificación de las partes: Nombres, direcciones y documentos de identificación tanto del arrendador como del arrendatario.
- Información del inmueble: Ubicación, ciudad, dirección y características del inmueble.
- Duración del contrato: Se debe especificar el tiempo por el cual será rentado el inmueble y, si aplica, la posibilidad de renovación y extensión del contrato.
- Precio y frecuencia de los pagos: Debe quedar por escrito el valor del arriendo, los plazos de pago y, en caso de ser necesario, el medio por el cual se realizará.
- Obligaciones de las partes: Especificar las responsabilidades y deberes tanto del arrendador como del arrendatario. En esta sección se estipulan las condiciones de mantenimiento del inmueble, las reglas y regulaciones que hayan sido acordadas.
- Terminación del contrato: Identificar aquellas causales por las que se podría llevar a cabo la finalización del contrato.
Cláusulas opcionales pero importantes
Existen otro tipo de cláusulas que en el caso de ser utilizadas deberían hacer parte del contrato, como por ejemplo:
- Garantía de arriendo: En caso de pactar entre las partes una garantía para costear daños o perjuicios causados a la propiedad durante el tiempo de arrendamiento, debe estar incluido dentro del contrato para obtener su validez.
- Renovación: Si existe la posibilidad de una extensión del periodo de arriendo, debe incluirse la forma en que se realizará, bien sea una renovación de manera automática o revisión del contrato vigente.
- Subarriendo: En caso que el arrendatario tenga la intención de subarrendar el inmueble debe contar la autorización por escrito dentro del contrato del arrendador.
- Resolución de conflictos: En esta cláusula se puede determinar cuáles serán los procedimientos a seguir en caso de que surjan conflictos entre las partes.
- Entrega del inmueble: Se determinarán las condiciones y el estado en el que deberá ser restituido el inmueble al arrendador tras el periodo de arrendamiento.
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Obligaciones de las partes en el contrato de arriendo
El arrendador del inmueble cuenta con 3 obligaciones descritas en el Artículo 1924 del Código Civil, estas son:
- Entregar el bien arrendado.
- Mantener el bien arrendado en estado de servir para el fin para el cual ha sido arrendado.
- Librar al arrendatario de cualquier turbación que le impida el goce de la cosa arrendada.
El arrendador o propietario debe tener en cuenta que todas las reparaciones necesarias que sean mayores, de gran envergadura e indispensables para la conservación del inmueble serán su responsabilidad. Además, deberá proteger su inmueble y al arrendatario de causas externas o de terceros que puedan generar incomodidad al hacer uso del inmueble.
Las obligaciones del inquilino se encuentran descritas principalmente entre los artículos 1938 a 1943 del Código Civil donde se exponen las siguientes:
- Obligación de pagar la renta.
- Emplear la conservación del inmueble a su cuidado y responder por los perjuicios en caso de falta a esta obligación.
- Realizar las reparaciones locativas que sean ocasionadas por el uso o goce del bien arrendado.
- Responder por los daños causados por familiares o huéspedes.
- Restituir el inmueble al término del contrato.
Terminación del contrato de arrendamiento
El contrato de arriendo podrá darse por terminado por tres motivos: cumplimiento del plazo pactado, por medio del desahucio de una de las partes o por sentencia judicial.
El desahucio es un acto mediante el cual el arrendador o el arrendatario pone un término anticipado al contrato de arrendamiento. Este se realiza mediante notificación a la otra parte y se dispone entre 2 y 6 meses para la entrega del inmueble. Cuando se trata de una sentencia judicial, es importante contar con el acompañamiento de un abogado ya que si es efectiva se procederá a realizar el desalojo de vivienda.
También son causales de terminación de contrato aquellas pactadas en el contrato de arrendamiento por las dos partes, como por ejemplo, el uso inadecuado del inmueble para otros fines, la alteración o modificación de la vivienda, incompatibilidad con los vecinos, daños en el inmueble o demás que sean acordadas.
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